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Conseils avant d'acheter
 
Penser à toutes les démarches...
Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises.
Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir.
Décryptez...
L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'oeil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie.
Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres :
un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie, vos goûts, vos attentes.
Enquêtez pour mieux cohabiter...
Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisinage et apprécier les contraintes de cohabitation, particulièrement si vous envisagez de vivre en résidence collective.
- Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple ?
- Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir ?
- Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse t-il de la copropriété ?
Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien être.
Apprenez le règlement...
En résidence collective, renseignez-vous sur le règlement de copropriété, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives.
Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ?
Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ?
Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le règlement de lotissement.
Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc.
Prenez vos mesures...
Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire.
Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres.
Sachez que depuis juin 97 les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez).
En l'absence de cette mention vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature.
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique").
Contrôlez aussi la superficie du terrain.
Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le plan dressé par celui-ci .
En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du département.
Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de propriété et de division d'un bien.
Mais cela ne sera qu'un début de preuve :
le cadastre n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété.
Le jour où vous serez vraiment décidé à acheter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre-expert pour définir les limites exactes de la propriété.
Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais.

Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procès verbal établi par le géomètre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui.

Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire.
Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers.
Votre terrain est-il vraiment constructible ?
Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain.
Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation.
Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire encadré).
S'il ne l'a pas , vous pouvez en faire vous même la demande auprès de la mairie.
Elle vous délivrera soit un "certificat d'information générale" qui vous dira seulement si le terrain est constructible , soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit , est réalisable ou non.
Prémunissez vous contre les malfaçons...
Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la "garantie décennale" qui couvre les défauts de fabrication du gros œuvre.
Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation "d'assurance dommages-ouvrage" théoriquement souscrite au moment de l'édification, ou de la transformation du logement.
Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les "vices cachés", à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition.
Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie.
Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile.
La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les travaux de voirie et d'équipements divers.
Choisissez bien votre avant-contrat...
Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vraiment décidé :
le moment est venu de verser une première somme d'argent (n'en versez jamais avant !) et de signer un avant-contrat.
Celui-ci peut prendre plusieurs formes.
La portée de votre engagement sera différente selon les cas.
Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas.
En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée.
Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité.
Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous. La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur de manière définitive.
Il vous laisse un certain délai, indiqué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir, moyennant le versement d'une certaine somme (en général 5 à 10% du prix d'achat).
Pendant ce laps de temps, il n'a pas le droit de vendre à quelqu'un d'autre.
Vous pourrez quant à vous vous dédire, mais vous perdrez alors les sommes versées.
Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf non réalisation d'une condition suspensive inscrite au contrat.
Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser.
Lisez donc attentivement les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez.
Car lors de la signature de l' "acte authentique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat.
Prévoyez des conditions suspensives
Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisation d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une "condition suspensive".
Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées.
La non obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle :
revente de votre précédent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc.
Contrat de vente
Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de notaire".
Souvent, le vendeur a déjà son notaire .
Mais vous pouvez demander au votre de vous assister.
Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches.
Ce jour là, le notaire vous remettra une copie simple de l'acte de vente.
Vous ne recevrez la "copie authentique de l'acte de vente" que six mois plus tard, lorsque l'acte de vente aura été publié à la conservation des hypothèques.
Cette "copie authentique" constituera votre titre de propriété.
Conservez la précieusement.
Terrain à bâtir
Vous avez deux solutions.
Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux.
Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, éventuellement, l'aide d'un architecte.
Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et plus.
Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente avantages et inconvénients.
Choisissez en connaissance de cause.
certificat d'urbanisme
Il contient toutes les dispositions d'urbanisme applicables sur le terrain (densité de la construction, implantation et nature des bâtiments, aspect extérieur, dimensions, aménagement des abords...), décrit les servitudes d'utilité publique qui l'affectent ainsi que les équipements publics qui le desservent (routes).
Par ailleurs, ce document renseigne sur la possibilité ou non de réaliser votre projet de construction, et énumère les conditions juridiques, techniques et financières conditionnant l'affectation du terrain à la construction.
Il est délivré gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention.
Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire.
Il vous informe sur ce que vous pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux.
Ceci est une autre histoire !
Et enfin ?
Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus économique), à effectuer votre changement d'adresse, à transférer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à installer à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité.
Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez-vous éventuellement sur les listes électorales.
N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éventuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est souvent surévaluée.